ネット広告の空き家投資ってどうなの？

よくネット広告で上がってくる空き家投資ですが利回り１００%とか出てるの見たりしませんか?

最近は不動産投資の本でもかなりたくさん有りますね。

この利回り１００%ってそもそも本当なのか?または出来るのか?と言う話ですが計算の仕方によっては出来なくはない。

計算方法を変えるとどのような利回りになるかはわからないと言う感じ。

何を言っているか意味がわからないですよね。

不動産投資の考えで表面利回りと実質利回りと言う考えがありますが表面利回りは

購入金額と家賃で単純に計算して出てくる利回りですが実質利回りは出し方もよりますが購入金額と税金等の経費、購入時の手数料、改修費用などを様々な経費をぶっこんで計算します。

田舎ならばともかく、都市部の物件はかなり固定資産税がかなり高い事があります。

だいたいですが経験上利回り１００%は都市部だと再建築不可物件が多く、田舎ですと空き家バンクとかの安い物件や無料譲渡の物件等がパターンとしてあります。

僕は自分の物件で表面利回りで有れば８０%実質に直すと２５%前後の物件が有りました。

他には友人が有名な温泉地で無料譲渡の物件有りました。しかしがっつり改修費用がかかりました。

都市部の再建築不可物件は物件よっては当たりますがなかなかそのような物件が無くしかも令和７年から法改正でリフォームの仕方によっては建築確認申請を出さないと行けなくなりなりますので大規模修繕もかなり厳しくなるので必要無くなって売るときに売りづらくなると予想されてます。

僕は自己管理物件で実質利回りは高めですが普通は都市部では現時点では6~8％が多く１０%ならばめちゃくちゃ優良物件だと個人的には思います。

僕の物件は平均８〜１０%くらいが多く今のところはなんとか回っています。

もし皆さんがネット広告や本を見て物件を購入する場合は必ず表面利回りなのか実質利回りなのかを確認しなければなりません。

貸出中の物件で有れば現況利回りを確認し修繕履歴や現在の入居者がいつくらいに入居したか等を確認しいろいろ予測して再度実質利回りを計算しなくてはいけないです。

不動産投資もいろいろ大変ですが頑張って行きましょう。

写真は僕の持ってる物件近くの温泉街です。田舎も金と時間が有れば最高です。

靴磨き 靴磨き世界王者のポリッシュを使って

毎度の靴磨きのお話で恐縮です。

この間磨きあげたスニーカーがめちゃくちゃピカっています。

ほぼ周りからは病気と言われてますけど(笑)

もともと若いころに数年間、彫金職人をしていたせいかやたらに鏡面仕上げにこだわりが出てしまいますね。

いずれかまた趣味で書いていきたいと思いますが包丁も趣味で20本くらい持ってますけど新品で買ったものはともかく貰ったものや自宅で古くなってさびていたものを磨きなおしたりしてます。

話がそれてしまうので靴磨きに話を戻していきましょう。

下のリンクがその時のブログ

靴磨き 100円ショップのポリッシュとマドラスのクリームでレザースニーカーを仕上げる - 40代男子趣味の部屋

今日はバイカラーのウイングチップを磨いていこうと思うのですが困ったことにあまり履いてないせいかそこまで汚れていないからビフォーアフターがあまり面白くないかも(;'∀')

今回は本やテレビでも靴磨きのプロフェッショナルとして有名な長谷川裕也さんのオリジナルブランド　Brift-h（ブリフトアッシュ）のワックスと毎度おなじみのコロンブスのクリームを使って仕上げていきたいと思います。

Brift H｜ブリフトアッシュ 公式通販サイト (brift-h.com)

コロンブスのワックスは今回二種類使います。

色の濃い部分をダークブラウンのクリーム、色の明るい部分を本来はライトブラウンを使いたいところですが揃えていないのでナチュラルの全色対応を使います。

クリームをまんべんなく塗っていきますが、ウイングチップは飾りがあるのでどうしても飾りにクリームが入り込みますので写真のようなブラシを使って掻き出しながら磨いていきます。コロンブス　クリーム

古い歯ブラシで十分代用できます。

brift-hのワックスですが僕は東急ハンズで購入しましたが公式サイトでも手に入ります

公式サイトに書いてあるのですがこちらのワックスはカルナバロウを塗布できる限界まで入れてあるそうですのでとても固いですし指や布でこすっても本当に少しずつしかつかないですね。

指あたりはサフィールノワールのミラーグロスに近いです。一般の方には何を言ってるのかわからないので固さの感覚でいうとクレヨンとかに近いですかね。

クレヨンも指でこすると指に色がついたりしますがそれに近いですね。

種類は違いますが靴のワックスもクレヨンも自然の蝋分を使います。

ですので感触としてはそんな感じですね、靴用ワックスもいろんなタイプありますけど基本蝋分で油の種類や含有量で硬さが違い塗りやすさも変わります。

ほとんどがリップクリームのような感じのが多いですテリが強いワックスは固い仕上がりのものが多いですね。

写真を見比べても仕上がりがわかりにくいですね、、、、、

今回はちょっと堅めのワックスで仕上げてみましたがいまいち仕上がりの変化がわかりにくくなってしまい申し訳ございません。

靴磨きの腕をもう少し磨いていきますので今後も懲りずにご覧いただければと思います！

続・靴磨きの本　長谷川さんの本です

靴磨きの参考本

シューツリー

不動産投資のリスクって?

不動産の投資のリスクどのような物件を購入するかでかなり違って来ます。

新築か中古か、戸建てかアパートまたはテナントビルか、都市部か田舎か等いろんなパターンでリスクが違ってきます。

新築であれば自己資金が少ない場合、金額が高額になるので支払いの金額や利子などいろんな部分で考慮しないといけないですね。

地主さんと違い土地と建物両方をローンで購入する場合やはりリスクは高くなります。

ただ新築物件の場合、ローン期間が長く組めるのと中古と違い修繕費もかからないメリットはあります。しかし10年くらい経てばいろいろとメンテナンスも必要になるのでローン後支払いが終わっていないのに追加でローンなどを組んでメンテナンスをする可能性もあります。

中古の場合は安い分（最近は古くても高い傾向にありますが）メンテがかかる場合が多いですね。特に築年数が経過していて昔のままリフォームなどしていないものはかなり大規模な修繕となります。

水回り、間取りの変更、畳からフローリング、電気配線の総入れ替えなどですね。

僕の場合は雨漏りなどがやはり購入した後も発生し直すのに結構大変でした。

どのような立地で購入するかですが都会と田舎で戦略も変わるともいますしやはり人口減少がここ数年は如実に感じます。

都市部だからと言って簡単には埋まらなくなってますし、1ｋタイプは供給が過剰で新築でも家賃がとりにくくなっています。

エリアによっては築10年満たないにもかかわらず3万円後半などあります。

田舎でも場所によっては安く仕入れて高く貸せる場所もあります。

一番のリスク回避は安く仕入れて高く貸すが一番です。実際は利回りを高くする方法などはいろいろと研究しないと生まれないのが現状です。

上記様々簡単にリスク要因あげましたが

不動産投資の最大のリスクは家賃単価の下落と相対的に仕入単価の上昇がここ最近は一番のリスクではないでしょうか？

不動産投資何年くらいやってるの?

不動産投資は２６歳から始めて戸建て賃貸が一棟、シェアハウス２棟、簡易宿泊所で貸す予定の古民家１棟です。

ちなみに全部自主管理してます。今は44歳ですのでもうすぐ20年ですね。

もともとは戸建ては2件ありましたが昨年売りました。

売ってほしいと言われ1050万で購入して1500万で売却できました。

一番最初に買った物件でしたのでとてもいろんな思いがありましたが物件が連棟式で

将来的には売りにくいまたは売れなくなる懸念がありました。

名古屋市の西部にある物件で名古屋駅から地下鉄で4駅ほどの場所で駅から徒歩10分以内の立地でした。

連棟式の物件は状態にもよりますがかなり値引きが入ります。築浅であればともかく僕の物件は70年ほどの骨とう品でした(笑)

売るまでの格闘がいろいろとあるのですが今回はどの程度やっているのかというお話。

26で最初の連棟式物件、33の時にシェアハウス、36の時に戸建て、３８の時に二棟目シェアハウス、４２の時に古民家と地味にやってます。

基本、無借金または家族からの借り入れで拡大しました。一番大きな買い物は二件目のシェアハウスでさすがに銀行から融資を受けましたが売却した連棟式の戸建ての資金で完済できました。

そんな感じで緩くやっているので世間でいうFIREはなかなかできないですけど。

自主管理なのでいろんな感じの事件が発生しますがそれはまたいずれお話ししたいと思います。

靴磨き 100円ショップのポリッシュとマドラスのクリームでレザースニーカーを仕上げる

パトリックコックスのレザースニーカーをいつものように仕上げていきたいと思います。

よくいろんな靴磨きのプロが100円ショップのポリッシュで仕上げていたりしてますけど見ていて疑問に思うのがプロだからできる仕上げでしょ？って感じしますよね。

靴磨き歴役3か月の僕でもある程度仕上げがうまくいけばそこそこ使えるという感じでしょうか。

いつものようにまずは靴紐をほどいていきます。

靴ひもをほどいて軽くブラッシングと濡れ布巾等でほこりを落としていきます。

クリームはマドラスのデリケートケアクリームを使いました。

理由は特にないのですが結構余っていたので早めに使おうと思って今回はチョイスしました(;^ω^)

めんどくさいですけど必ず靴のメンテの時は何かしらのクリームで靴を磨いておいたほうが長持ちしますし型崩れなどもしにくい気がします。

ちなみにマドラスのクリームとかはマドラスの公式サイトなどで購入してくださいね。

amazonやほかのショップでは見かけないですのでそれが一番早い気がします。

MADRAS（マドラス）公式サイト【革靴・ビジネスシューズなど靴メーカー直営公式通販】

100円ショップは自宅近くのキャンドゥでそこのポリッシュを使います。だいぶ昔に買ったのでちょっと心配でしたが普通に使えました。

クリームをまんべんなく塗布して磨いてみましたがクリームが汚れを落としたり潤いを与えたせいか普通に履くのには全く問題ないですよね。

なんでもピカらせたい病がおかしいだけで(笑)

ピカらせたい病を発病してからはとりあえずバランスを見ながらピカラせてますけど今回はスニーカーなので鏡面仕上げまでテカらせるとおかしいのでほどほどにしたいと思います。

キャンドゥのポリッシュは使用感としてはかなり柔らかい気がします。バターより少し硬いくらいの感触でしょうか？室温でかなり柔らかく塗りやすいです。

1回目の磨きではそこまで大した効果はないですが写真の通り2回目ではかなりしっとりした光沢が出てきました！！

そこまで技術が無い私ですが割といい感じではないでしょうか？

柔らかいので塗った後に10分ほど放置して方ポリッシュをふき取るのが良いかと思います。

1回目と4回目の写真を見比べると格段に靴の光沢感が出ているのと革の銀面のきめが

ポリッシュにより均一化されているのでより滑らかな感じがしますよね。

写真を追ってみるとやはりポリッシュを重ねれば重ねるほど滑らかな光沢が確認できますね。

興味深いのは靴磨きをしていると思うのですが革が油分が抜けきってバリバリにでもなっていない限りはメンテナンスをするとそこそこ復活してきれいに戻るのが楽しいですね。

サスティナブル社会になって久しいですけど手入れすれば長持ちするものが多いですよね。

靴磨きの世界選手権で優勝された長谷川裕也さんの本を購入して参考にさせていただいております。あとはユーチューブで長谷川さんやそのほか数人の方のを見てます。

ここだけの話、東急ハンズで実演しているときに見るのが一番わかりやすいですね。

あとは靴を持っていきシューズケア専門のスタッフがいるときに聞くのがいいと思います。ハンズのスタッフの中には靴の資格を持っている方がいるのでとても詳しく教えてもらえますので興味ある方はぜひ聞いてみるといいと思います。（決してハンズの手先ではない(;'∀')）

続・靴磨きの本 | 長谷川 裕也 |本 | 通販 | Amazon

靴磨き コロンブスのポリッシュを使って 軍靴を磨きあげる

たまにキャンプやらで使っている軍靴（中国軍の？）を磨きあげてみます。

学生時代、中国のミリタリーショップみたいなところで購入したものですが長持ちしてますね。なんかミリタリーショップといっても中国軍のグッズとかだけしか扱ってないんですけどね。

結構履きやすく気に入っていたのでフィールドワークする時なんかはよく使ってました。

写真の通り泥やら擦れがひどい有様ですね。

まずはブラシでしっかりと泥などを落としますが落としきれない分は濡れ布巾等でしっかりと汚れを落とします。汚れが付いたままでクリームとかを塗ると泥なども一緒にコーティングされて固まってしまうので注意しましょう。

今回は普通の靴のケアクリームではなく擦れがかなり多いので着色もできるクリームを使います。

ウッドフィールドというブランドのクリームです。東急ハンズさんで購入しました。

指で少しずつまんべんなく塗りこんでいきます。

塗りこんでからぶきして余分なクリームを取り除けば写真の通り結構きれいになってきました。

コロンブス　ポリッシュをここから例のごとく何度か塗っていきます。

ポリッシュワックスを塗って磨きあげる工程に夢中になり途中経過の写真を撮り忘れてしまいまいました(;^ω^)

上記の写真は2回目の写真です。つま先がだいぶ光沢が出てきましたね。

軍靴とかはつま先にしっかりとした芯が入っているので磨きやすく光沢も出しやすいですね。

元自衛官の方の動画を見たことありますが自衛隊では結構、靴磨きを重視するようでめちゃくちゃ磨くの練習するようですね。

下の写真は4回目です。若干擦れの部分がありますけどそこそこ光沢は出ている感じがします。

コロンブスのワックスは香りがそこまできつくないと思います。

少し今回使ったワックスは柔らかめなのでベースワックスとして使うのもよいのかなと。

靴磨き修練の日々は続きます。

[ウッドフィールド] 調色できる 靴クリーム ブラシ テレンプ すぐ使える3点セット 説明書付 cream 15ml

新春一発目のお買い物 靴 MON MODEL

MON MODELの靴を購入したのは初めてというより初めて知りました。

最初アルファベット読み間違えてマドラスモデーロかと思ってよく見たら

違うブランドでしたが作りやこだわりが感じで気に入っております。

靴とかはブランドによって価格帯がめちゃくちゃ格差ありますけど僕は個人的には仕事柄、営業で外回りなども多いので5000円から15000円くらいが多いですね。

車の運転などでペダルに靴のつま先をぶつけたりして擦れるので良い靴はあまり使わず会食やイベントなどでちょっと良い靴を使う時で20000円から40000円くらいでしょうか。

マドラスのサイドゴアブーツが自分の中では一番高い靴です。

新春の特売で普段であれば定価40000円から50000円の物が10000円でしたのでに即購入しました。

靴の裏が革なのでしばらくは履くときに注意しないと滑って転ぶ可能性がありますけど(;'∀')

ウイングチップの方は特に羽が珍しい形でしたので気に入っております。

日本の靴づくりは世界的にも認められるようになり世界のコンクールでも入賞をするようになりました。

革靴の王国・日本　欧州伝来の職人技、本場で称賛 - 日本経済新聞 (nikkei.com)

僕もあまり知らないですけど高級なオーダー（ビスポーク）などは結構、大手からこだわりの靴職人さんなどでもやっているようですね。

日本の靴レベルは世界的にも認められているので国産の靴を履くのも全く悪くないかなと。靴マニアの中にはイギリス製でないといけないみたいな風潮が強いので(;^ω^)

お金に余裕がある人や靴にこだわりが強い人はそっちも選択肢としてはありだと思います。

Mon Modelのブランド説明を公式サイトから下記に転記しますね

フランス語でMonModel(モン・モデル)は「私のモデル」
靴にまつわる有名な諺で「その人が履いている靴は、その人の人格そのものを表すものである」というものがあります。
私たちの靴が、「あなた自身を映し、表現する、かけがえのない一足」となり
それが、「あなた自身のモデル」になって欲しい・・・
という想いのもと、Mon Modelブランドを立ち上げました。
Japanブランドとして世界を魅了する靴を、丹精込めて一つひとつ作っています。

モンモデル Mon Model 本革 ホールカット手染めビジネスシューズ （NV） 価格：24,200円（税込、送料別) (2024/1/3時点) 楽天で購入

モンモデル プラチナレーベル MON MODEL PLATINUM LABEL ホールカット 24.5cm〜28.0cm ビジネスシューズ 紳士靴 本革 価格：56,100円（税込、送料別) (2024/1/3時点) 楽天で購入

紳士靴のモンモデル – monmodel 公式サイト