外国人投資家は多いのか?

外国人投資家ですが個人的にはめちゃくちゃ多いと思います。

事実

仕事でよくお会いしますし購入意欲が高いと思います。

個人的にはお勧めしないですけどタワーマンションが大人気ですね。

最近はアジア圏のお客様で20代のお若い方がお問い合わせいただきます。富裕層のお子様も見えますがSNSで儲けた方やIT関連の会社を創業している方、仮想通貨で儲けた方などがいらっしゃいます。

当然ご自分でお使いにもなりますが普段使わない部分を誰かに貸したいとか、収益マンションを一棟購入して

最上階をペントハウスにして使いたいと華やかなことをおっしゃる方も。

もう長きにわたり 日本よりも 金銀アジアの大都市の方が日本の土地よりも高いという現象が ここずっと続いておりますが そういったこともあり 昨今の円安になったのをチャンスとばかりにやはり日本の物件を買う 外国の方は非常に多いと感じております

特に中国や 一部の先進国でも土地が所有できない国 もございますので 日本のように 比較的制限がなく自分の所有物となる不動さんが帰る日本では彼らの人気が非常に高くなるのは頷けます

あまり日本では報じられないですが 世界的には景気の悪化から犯罪や暴動が多く また紛争なども 昨今 多くなっているので 男児対戦後 比較的安定している日本に外国人 富裕層が住みたがるのは世界的な混沌とした中で 当然の成り行きと言えるのかもしれません

私はアジア圏のお客様が多くお話をいただきますが ヨーロッパの方がリゾート地を購入したがるのも 比較的安全で管理が行き届いている日本というところで選択肢に入るのかもしれません

外国のお客様が日本を買うことで色々とネット上ではアンチの書き込みも多いですが彼らが日本にを受ける不動産を取得することで 新しいビジネスや雇用が生まれる側面も忘れてはいけないと思います

そして人口が減っていく日本において 労働者 あたりの 稼ぐ金額が外国のお客様とのビジネスで増えるのではないかと個人的には思っております。

リアル アウトレイジ 全員悪人（不動産投資の話ね）

全員悪人

靴磨きの話しかしていない私ですが、たまに話をする不動産投資の話ですね。

話が最初からそれて恐縮ですが最近、画像生成AIにはまっていてブログに使わせてもらっているこのイラストもAIが作っているんですけどすごいですよね。若干おかしなところもありますけど。

ちなみに指示は　椅子に座って悪人が食事しているところ　って指示でこんなのができました(笑)

話を戻しますが、不動産投資ってどんな感じで水面下進んでいくと思いますか？

いろんなパターンがあるんですけど銀行からの紹介や不動産屋の紹介で物件が来たりしますが非公開情報と言ってもってくる物件など様々ですね。

不動産投資の物件でオーナーが儲かる儲からないと話題に出たりしますが、最終的に設けているオーナーさんは半分以下だとかって言われてますし、一部のユーチューバーでは9割が儲かっていないといわれています。

そんなに儲からないにに何でみんなやるのって？

不動産屋や銀行がお金がありそうな人を探しておススメしてくるからです。

あなたの知らないところで個人情報が売買されていたり、自宅前に高級車が停まっていたらそこをリストに入れて営業がかけられたり、いろんな手法で営業がかかってきます。

僕ら不動産の仕事しているとよくあるのが紹介してほしいとか言われるんですね。

利回りがアホみたいに低い物件を友人や知人に勧めてくれと。しかも、紹介して成約したら50万くれると100万くれるとかいうんですね。

やばいですね、最近はそんな金額で簡単に友達売るくらい友情もデフレなわけですが

ここ最近は中古マンション買わせるときにすでにある借金を住宅ローンと1本化させるとかいろんなわけのわからない方法で買わせるやり方とかありますね。

不動産を購入するときでも簡単にカモられるわけですが購入した時だけがカモられるわけではなく、購入した後のリフォームや外壁塗装でも、あなたをカモるために罠が仕掛けられてます。

相見積もりは当たり前ですけど最近は地域によっては相見積もりであればうちは受けないとかいう凄いことをいう会社もあります。年寄りからしたら脅迫ですよね。

僕の体験談ですけど直近ですと昨年ですね。

物件を簡易宿泊施設にするための追加工事で洗面所が必要になったのですが二社に頼みました。

価格が倍ほど違うんですけど、実際は細かく聞くを3倍くらいになる見積もりになるんですけど概算見積もりでは出てこないんですけど写真のようなおしゃれなトイレを高いほうの見積もりは設置するわけですが、築年数150年の物件にそんなおしゃれなものを作る場合はフルリノベするわけでそんな必要がないですよね。

そしてこの見積もりを見るとわかるんですけど、安いほうと比べた場合、基本の工事費が高いのと同じ浸透桝で施工するわけですが明らかに比べてもわかるように高いです。

安いほうには含められている寒冷地用にヒーターをまいたりそのほかいろんなことは別途になっています。わかる人が見れば他突っ込みどころが多い見積書ですがこれでもたぶんまだ優しい見積もりですね。

ひどいものは普通に片手とか要求する業者もいます。

今回僕は自分のホームエリアから外れた物件で田舎でしたので業者探しが本当に難航しました。小さい仕事は受けたくないとか相見積もりするなら行かないなどと言われ業者探しがかなり時間かかりました。

そんな中でも二社見積もりを取りました。

一番自分の中で過去一番やばかった見積もりはデザイン事務所とかのリフォームが差がありすぎてビビりましたね。

安い見積もりのところと4倍くらい違ってましたので、あれくらい利益を乗せると良い車に乗って、キャバクラに行けるのだと思いました。(笑)

皆さん料理されないようにしないといけませんね。

CW二コルさんのCMをしていた時代のホーキンス

懐かしいですよね、こんな感じのトレッキングブーツが約30年前にはやりましたね。

ひげもじゃのCW二コルさんという作家さんで環境保護活動家のおじさんが出ているCMで中学生だった私や周りの友人たちは金をためて購入していましたね。

今ではホーキンスといえば低価格帯のブーツを提供しているイメージですが昔はそこそこ高額価格帯の商品を作っていたようです。

王室御用達の栄誉にも預かっていたようですので品質は担保されていたのだと思います。事実、長年にわたり英国軍の軍靴や探検隊や登山隊の靴にも採用されてますしそもそもCW二コルさんが若いころ探検や環境保護活動家として世界で活躍していたころにホーキンスをはいていたそうで自身の著書の中にもそのような記述があります。

僕が購入したこのホーキンスは28から29年前のもので中学時代に購入したものですが意外なことに革はまだ生きてる感じで油を塗ったらいけそうな感じしましたので蘇生の準備です(笑)

ホーキンスの昔CW二コルさんがCMしていた時代のブーツ

まずは長年放置していたので埃がたまっているところなどをブラシでしっかりこすってからクリーナーで表面についた汚れなどを落としていきます。

今回使っているコロンブス　クリーナーはプッシュすると洗顔の泡クリームみたいのが出てくるんですけどこのクリーナはもともとスニーカーなどようで売られているんですけど革製品も布製品も、普通のクリーナで使えないスエードなども使える優れもの！

靴墨やらなんやらでお金がかかるので汎用性が高くてよいものをチョイスしないと趣味も続けられませんからね(笑)

クリーナーで汚れを落としたら毎度の靴クリーム　

今回はダスコのクリームできれいな黒を取り戻していきたいと思います！

感じとして革は鞣しが聞いているのか本当に柔らかく想像として手入れしたらしっかりいけそうな雰囲気です。

ホーキンスをきれいにする

そういえば言うの忘れてましたが磨く前に新聞紙丸めてブーツの中に詰めてます、最初の写真を見るとわかるようにかなりヘナってなっているので形を盛り上げるためと靴磨きしやすいようにしてます。

ここで今回から初登場のKIWIの靴墨です。オーストラリア軍が使用していてそれがほかの国の軍隊でも使用されるようになったとか、ちなみに自衛隊でも愛用者が多いとか

ちょっと頑張って磨いてみましたがいかがでしょうか？

普通にそこそこはける感じでめちゃくちゃ満足してます。

これをはいて中学の友人に会いましたけどビビってました。まだ普通に履けることに。

思い出と実用性で十分今回の靴磨きは楽しかったですね！

www.youtube.com

アストロプロダクツの工具箱 イケてる

シューズケア用品を収納する箱をいろいろと探していろんなところ見に行ったりネットで探したりしてましたが価格、デザイン、耐久性の面で良さげなものを発見しました。

仕事の行き帰りでよく見かけるアストロプロダクツで発見しました。

昔、通販でこちらのサンドブラスターで使うボックスを購入したときに利用したくらいで実店舗に行くのは初めてでした。

シューズケアセットで木箱付きとか確かにあるんですけどわりと持ち運びがしにくそうなのとデザインがいまいちよくないんですね。

下のリンクがそうなんですけど(;'∀')

[エム・モゥブレィ] 靴固定台付き木箱入り Rセット+

昔親父が使っていた古い工具箱でもいいかなと思ったんですけど結構 道具も入っているし同じような 両面開きのタイプのものです。

なんかの映画でも見たんですけど靴磨きのおじさんが工具箱を開けるシーンがあって確か両開き。そんな感じで勝手にあこがれもありこだわって探してました。

靴クリームやワックスを種類や色違いでそろえるとこれでも収納には足りないんですけど主に使う色とかよく使うワックスだけを選りすぐって入れて必要なものがあれば入れ替える感じでと思います。

重いですけど靴磨きの楽しみが増えました！！

アストロプロダクツ　工具箱

永遠のテーマ 持ち家か賃貸か?

ホリエモンやひろゆきが言う持ち家を購入するやつ馬鹿の論理は正しいのか?

結構これは正直、稼ぎ続けれる人やお金がそこそこある人は購入しなくてもよいという選択肢もありだと思う。

しかし、そうで人は持ち家を購入するほうが良いと思う。

？？？？ここでこんな感じで？たくさん出る人いると思います。

不動産投資も同じですがどのような属性の人がどにょうな物件を購入していくかということですが勤続年数が低くて収入が低い場合は無理なのか？という極論に行く人も多いと思うんですけど、選ぶ物件が合わないからダメなだけできちんと考えて動けばある程度、射程距離に持ち家も考えれます。

結婚でも同じですが年収が低い場合、若くてピチピチな女の子は難しくなります。

自分のことを運よく好きになってくれる子を除けば、外見スペック同じならばふつうは年収が良い人に行きますね。ここで絶望を感じてはいけません。

日本の子でなければ選択肢は広がるでしょうし今の時代、外国の子だからと言って悪いこともないでしょう。（母国語と日本語出来る時点で普通の日本人のスペックを越してますけどね）

また話がずれましたが、不動産でも同じことが言えます。

特別収入が多くなくても中古の良いものを探す、都心ではないけど電車で30分や1時間圏内の駅周辺で探すなど（東京はちょっと厳しいかもですけど）

僕のホームがラウンドの名古屋では特急に乗れば岐阜からでも30分以内で到着します。事実ここ数年岐阜駅周辺にマンションがたくさん建っています。

郡部でも名駅に来るまでに30分圏内の場所であれば割と便利でしかも土地も安く入手できるエリアがたくさんあります。

年収の6倍から７倍が目安と言われている住宅ローンです。

新築じゃなければ意味がないじゃん！！！！

確かに夢のマイホームなので新築が良いという話わかります。

しかし、現実的ではないのと、買い方にもよりますが基本的に中古のほうが売るとき値下がり率が低いので（最近の悪い不動産屋はかなり高い再販価格で出す物件もあります）リスクを回避する意味でも考慮するのもありでしょう。

中古の場合、程度の良い物件もそうですがどのような物件が良いのでしょうか？

契約不適合責任というものがございまして

中古住宅の売主には民法によって規定された瑕疵担保責任があります、引き渡された物件に万が一隠れた重大な瑕疵があれば、買主は売主に瑕疵担保責任を追及できます。
民法ですが、2020年4月1日に改正され、現在の中古住宅の売り主は瑕疵担保責任ではなく、契約不適合責任を負うこととなりました。

契約不適合責任とは、契約を結んで目的物が引き渡された状況において、その目的物が契約の内容にそぐわない品質や数量である場合に売り主が負う責任になります。

瑕疵担保責任は民法の任意規定であり、売買契約書に「売り主は瑕疵担保責任を負わない」などの取り決めが含まれているとそれが優先されます。

これは契約不適合責任も同じであり、売買契約書に特別な取り決めが含まれれば、それが優先されることとなります。

しかーーーし、売主が不動産業者（宅地建物取引業者）ですと中古住宅を購入した買主は、瑕疵担保責任と同じく、最短でも2年にわたり売主に契約不適合責任を追求することが可能できるんですね。契約書でこれより短く書くことは業者の場合できないんですね。

下記参考までに

新宅地建物取引業法第40条（担保責任についての特約の制限）

宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、その目的物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任に関し、民法第566条に規定する期間についてその目的物の引渡しの日から二年以上となる特約をする場合を除き、同条に規定するものより買主に不利となる特約をしてはならない。

上記の内容で法律が有りますから一般消費者が業者所有の再販品を購入するほうがリスクは低いと思います!

一般消費者の所有物件の場合だいたいが３か月くらいが保証期間として契約書などにかかれてます。購入してリフォームした場合の保証もリフォーム業者によりますがだいたいが一年くらいが最長かと思います。

もし、手持ち資金や収入の面で厳しい感じで有れば中古物件を検討するのも良いかなと思います。

固定資産税も安く、再販するときの目減り率も少なくなる傾向が有ります。

一度検討してライフプランを設計してはいかがでしょうか?

ネット広告のワンルーム投資ってどうなの？

ワンルーム投資ですね

よく見ますし、僕も友人がやりたいというので一緒にセミナーに行きました。

東京のK不動産主催でわざわざ名古屋のまで来て東京のワンルームを売るんですね。

名古屋の田舎もんは東京にあこがれてるからすぐにでもカモれると思ったのかもしれないですね。

事実、友人はめちゃくちゃ買う気満々で不動産投資でそこそこ売上あげていて緩く生きてるように見える僕を誘ったのでしょうね(笑)

不動産投資はそこそこ物件仕入れて安定するまではかなり頑張らないとですけどね。

脱線してしまうので話を戻します

彼は愛知県では超優良企業の自動車関連会社の正社員です。

30代前半で年収が800万前後当時はありました（最近は残業することがないので落ちたようですけど）

僕のサラリーマン時代の年収の倍くらいありますので羨ましいです。

友人はそのような年収があるのでポスティングか何かで入っていた広告を見て連絡したら高所得者向けの特別なセミナーがあるということで業者に勧誘されていく運びになったのですね。

そもそも高所得者向けにまともな不動産業者がポスティングや電話などの方法で顧客を募ることなんかしないですね。

本当の富裕層ですと銀行や付き合いのある不動産屋が非公開物件を持ってきますしそもそもワンルーム投資などすすめないです。

ワンルーム投資の問題点はいろいろとありますが大まかには利回りが低く、基本的に最初から収益性が不透明なのと0or100の結果しかないところでしょうか。

経費の面でも固定資産税に管理費、共益費、修繕積立金と固定コストがものすごくかかります。

東京のどのエリアなどにもよるでしょうが、友人が進められていたのは立川や阿佐ヶ谷などのちょっと外れたエリアで新築2000万円台だったと記憶してます。

名古屋の田舎者は2000万円台で東京にマンションが持てるというところで友人は自分が住むわけでもないのになぜか嬉しそうにめちゃくちゃ良いと言うんですね。

僕は友人に儲けたいのか住みたい？？のか問いただすと儲けたいというではないですか。(;'∀')

ですので単純に仕入れ価格と貸し出し価格を考えるわけです。

確か95000円か105000円の家賃で想定して利回りが5-6％だったと思います。

ちなみに頭の良い方ですと新築でこの価格で購入した場合この時点でキャッシュフローが逆流するのがわかります。

購入するときの諸費用ですね。登録免許税、司法書士費用、ローンであればそれらの諸費用です。

登録免許税は大まかに1.5%前後かかります。

ローンも属性低いと利率がかなり悪いので1.5から3%くらいかと思います。

利回りが6%でも登録免許税引くだけで4.5%です。

ローン金利を優遇受けたとして4.5%から1.5%引くと3%になります。

3%からさらにそこから司法書士費用と固定資産税が来ます。

さらにここからマンションの管理費と修繕積立金があります。

ここで終わらずに購入した物件に不動産屋さんがお客様をつけた場合さらにお金がかかります。

オーナーチェンジではないですからね。

細かい話は別にして簡単に考えても

仮に月に10万で貸した場合、一年で120万になりますが管理費や修繕積立金がだいたい１５０００円くらいと想定して利回り計算すると利回りが５％を切るか切らないかと想定出来ます。

しかもこの利回り想定が家賃が下がらない想定ですのでかなり寒い利回りになりそうです。

ワンルーム投資は場所や環境にもよりますが予想より簡単な物ではなさそうです!

一般の方がやるにはかなりの高リスクですね。

そんな利回りならばトヨタや星野グループの社債や投資信託買った方が安心ですね。

靴磨き サフィール ノワール ミラーグロス VS サフィールノワール ビーズワックス

今回はサフィールのノワールシリーズからミラーグロスとビーズワックスの同門対決をしてみたいと思います。

サフィールのノワールシリーズは通常のシリーズに比べて値段が高く、品質なども違うとよく言われます。

実際に成分なども表記を見ても違いが判ります。

通常のサフィールのビーズクリームは蜜ろうとアーモンドオイルと書かれておりますが

ノワールのクレム1925はビーズワックスやカルナバワックス、シアバターなどと主成分だけでもかなり高額のベース原料を使っています。

ちなみに今回使用する靴は新品未使用で5年ほど前に購入し、母親がどこかにかたずけて行方不明の靴が大掃除で発見されたものです。

キレイですけど油抜けなども考えていつものようにしっかりクリームを塗ります。

いつもお世話になっているコロンブス＆ハンズコラボのクリームをヌリヌリします。

コロンブス　クリーム

クリームを塗って磨いてみましたけどこの時点ではあまりわからないですよね。

もともとが新品未使用ですからね。

右がミラーグロスで左がビーズワックスです。

下も同じくです。

ビーズワックスは柔らかいですがミラーグロスはかなり固めで以前取り上げましたブリフトアッシュのワックスに似てますね。

ミラーグロスの方は写真で見るとやはりちょっと堅い感じしますよね。ワックスがパラパラしてますよね。

ミラーグロスは靴磨きの大会では使用が禁止されるほど比較的簡単に鏡面仕上げができると評判です。

今回の実験は左右違うワックスで仕上げていきます。

右がミラーグロスで左がビーズワックス

サフィールノワールのセット    初心者は　サフィールブルーのセット  が良いのかなと。価格が倍くらい違うので初心者は通常のサフィールブルーが良いのかなと。

それか僕のようにワックスだけもありかなと思います。クリームは日本のブランドのものもかなり良いのではないかと思います。

いつもと違うのは左右で別々な感じで塗っていきますが頑張っていきたいと思います。僕のブログを見ていただいている方は知ってるかと思いますが靴の種類によりますが普通の革靴を鏡面にしようとするのであればやはり数回塗らないといけないと思います。

靴磨き選手権世界一の長谷川さんの本の中でもそこそこ磨きあげるのに5回ほどはしているようですので鏡面向きでない靴を鏡面に仕上げるのはやはり根気のいる作業になります。

3回目で薄っすらミラーグロスのほうがつま先部分が少し色が変わっていますがまだはっきりしないですね。

4回目になると急激に鏡面のノリが良くなってきました。特にミラーグロスの方はつま先が滑らかになっているのと同時に写真を見ていただくとわかると思いますがつま先に映っている赤い小瓶の輪郭や発色がきれいです。

　　　　　　　　

今回も懲りずに8回まで仕上げていきましたが写真の撮り方がいまいち下手で申し訳ないです。現物は8回ワックス掛けて磨いているのでかなりテカっているのですが(;^ω^)

今回は光具合もそうですが客観的にミラーグロスとビーズワックスどちらが仕上がりが早く光沢の出具合などを検証する感じでしたが定評通りミラーグロスが早く光沢が出てしかも滑らかでしたね。

平凡な靴もバランス見てテカらせるとちょっとは高く見えるかと思いますがいかがでしょうか？

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