ネット広告のワンルーム投資ってどうなの？

ワンルーム投資ですね

よく見ますし、僕も友人がやりたいというので一緒にセミナーに行きました。

東京のK不動産主催でわざわざ名古屋のまで来て東京のワンルームを売るんですね。

名古屋の田舎もんは東京にあこがれてるからすぐにでもカモれると思ったのかもしれないですね。

事実、友人はめちゃくちゃ買う気満々で不動産投資でそこそこ売上あげていて緩く生きてるように見える僕を誘ったのでしょうね(笑)

不動産投資はそこそこ物件仕入れて安定するまではかなり頑張らないとですけどね。

脱線してしまうので話を戻します

彼は愛知県では超優良企業の自動車関連会社の正社員です。

30代前半で年収が800万前後当時はありました（最近は残業することがないので落ちたようですけど）

僕のサラリーマン時代の年収の倍くらいありますので羨ましいです。

友人はそのような年収があるのでポスティングか何かで入っていた広告を見て連絡したら高所得者向けの特別なセミナーがあるということで業者に勧誘されていく運びになったのですね。

そもそも高所得者向けにまともな不動産業者がポスティングや電話などの方法で顧客を募ることなんかしないですね。

本当の富裕層ですと銀行や付き合いのある不動産屋が非公開物件を持ってきますしそもそもワンルーム投資などすすめないです。

ワンルーム投資の問題点はいろいろとありますが大まかには利回りが低く、基本的に最初から収益性が不透明なのと0or100の結果しかないところでしょうか。

経費の面でも固定資産税に管理費、共益費、修繕積立金と固定コストがものすごくかかります。

東京のどのエリアなどにもよるでしょうが、友人が進められていたのは立川や阿佐ヶ谷などのちょっと外れたエリアで新築2000万円台だったと記憶してます。

名古屋の田舎者は2000万円台で東京にマンションが持てるというところで友人は自分が住むわけでもないのになぜか嬉しそうにめちゃくちゃ良いと言うんですね。

僕は友人に儲けたいのか住みたい？？のか問いただすと儲けたいというではないですか。(;'∀')

ですので単純に仕入れ価格と貸し出し価格を考えるわけです。

確か95000円か105000円の家賃で想定して利回りが5-6％だったと思います。

ちなみに頭の良い方ですと新築でこの価格で購入した場合この時点でキャッシュフローが逆流するのがわかります。

購入するときの諸費用ですね。登録免許税、司法書士費用、ローンであればそれらの諸費用です。

登録免許税は大まかに1.5%前後かかります。

ローンも属性低いと利率がかなり悪いので1.5から3%くらいかと思います。

利回りが6%でも登録免許税引くだけで4.5%です。

ローン金利を優遇受けたとして4.5%から1.5%引くと3%になります。

3%からさらにそこから司法書士費用と固定資産税が来ます。

さらにここからマンションの管理費と修繕積立金があります。

ここで終わらずに購入した物件に不動産屋さんがお客様をつけた場合さらにお金がかかります。

オーナーチェンジではないですからね。

細かい話は別にして簡単に考えても

仮に月に10万で貸した場合、一年で120万になりますが管理費や修繕積立金がだいたい１５０００円くらいと想定して利回り計算すると利回りが５％を切るか切らないかと想定出来ます。

しかもこの利回り想定が家賃が下がらない想定ですのでかなり寒い利回りになりそうです。

ワンルーム投資は場所や環境にもよりますが予想より簡単な物ではなさそうです!

一般の方がやるにはかなりの高リスクですね。

そんな利回りならばトヨタや星野グループの社債や投資信託買った方が安心ですね。